Tapu İptali ve Tescil Davası

Kanuna aykırı, usule aykırı veya yolsuz bir şekilde düzenlendiği iddiası bulunan tapu kaydının düzeltilerek hukuka uygun bir hale getirilmesi için açılacak olan davaya tapu iptali ve tescil davası denir.

Mülkiyet hakkına dayanılarak açılan bir dava olduğu için mahkeme hükmünün kesinleşmesinden önce icra edilemeyecektir. Ayni hakkı olan kişinin mülkiyet hakkının korunabilmesi için açılacak en önemli dava türüdür.

Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi gereğince de korunan bir hak olarak karşımıza mülkiyet hakkı çıkmaktadır. Dolayısıyla devlet mülkiyet hakkının ihlalini iç hukuk yoluyla gideremiyorsa veya mülkiyet hakkının korunmasını sağlayamıyorsa Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılabilecektir.

Tapu iptali ve tescil davası tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkının sahibi olarak karşımıza çıkan malike karşı açılacaktır. Eğer malik ölmüşse tapu iptali ve tescil davası malikin mirasçılarına karşı açılacaktır. Burada tapu iptali ve tescil davasıyla birlikte tapuda yer alan üçüncü bir kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın (önalım, ipotek, tapuya şerh edilmiş satış vaadi sözleşmesi gibi haklar) ortadan kaldırılması talep edilmesi söz konusu ise tapu kaydında hak sahibi olarak gözüken üçüncü kişiye karşı da ayrıca dava açılması gerekir.

Tapu iptali ve tescil davası diğer taşınmaz davalarındaki gibi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılacaktır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetki bakımından kesin yetkili olan mahkeme olarak karşımıza çıkacaktır. Ancak burada tarafların kendi aralarında yapmış oldukları anlaşmanın varlığı söz konusu ise kesin yetkili olan mahkeme dışında bir başka mahkemede de dava görülebilecektir. Tapu iptali ve tescil davasında görevli olan mahkeme ise asliye hukuk mahkemesi olacaktır. Burada taşınmazın büyüklüğü, taşınmazın değeri veya taşınmazın vasfının ne olduğunun bir önemi yoktur, dolayısıyla her şekilde görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olacaktır.

Tapu iptali ve tescil davasında yazılacak olan dava dilekçesinde taşınmazın kayıt bilgileri, taşınmazın durumu ve olayın özellikleriyle birlikte yapılan işlemdeki hukuka aykırılığın ne olduğu açıkça belirtilmelidir. Özellikle tapu iptali ve tescil davasında hangi hususlar bakımından bilirkişinin talep edileceği, keşif işleminin yapılıp yapılmayacağı veya tanıkların dinlenmesi bakımından hangi hususlara dikkat edileceğinin vurgulanması gerekmektedir.

Hukuki Ehliyetsizlik

Hukuki ehliyetsizlik durumunun varlığı nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkes bakımından fiil ehliyetine ve temyiz kudretine sahip olunması gerekmektedir. Dolayısıyla fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yapmış olduğu taşınmaz satış işlemleriyle tapudaki taşınmazın devri işlemleri hukuka aykırı olacaktır. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Ehliyetsizliğin varlığına dayanılarak tapu iptali ve tescil davası açılmışsa tarafların tüm delilleri toplayarak bunları dosyaya sunmaları gerekir. Tanıkların dinlenmesinde ise ehliyete ilişkin somut bilgilere ulaşılması gerekir. Burada varsa mevcut tıbbi belgelerin de dosyaya eklenmesi gerekmektedir. Akıl hastalığı, yaş küçüklüğü, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenler dışında psikolojik ve idrak yeteneğinde oluşacak bulanıkların varlığının bulunması gibi haller söz konusuysa ayrıca tıbbi rapor alınması gerekmektedir.

Vekaletin Kötüye Kullanılması

Vekaletin kötüye kullanılması ile tapu iptali ve tescil davasında, vekaleti elinde bulunduran kişi veya kişiler vekalet görevini kötüye kullanılarak tapuda devir işlemi gerçekleşmişse bu halde hukuka aykırı bir devir söz konusu olacaktır. Vekalet veren ile vekil arasında yazılı bir vekalet sözleşmesinin varlığı söz konusu ise tarafların arasındaki ilişki ve vekaletin kapsamı bu sözleşme hükümlerine göre belirlenecektir. Dolayısıyla herhangi bir yazılı sözleşme metni söz konusu değilse vekaletin kapsamı görülecek işin gereğine göre belirlenecektir. Kendisine işlem yapma yetkisi verilmiş vekil, vekalet verenin yararına ve iradesine uygun olarak hareket etmek zorundadır. Vekalet verenin yararıyla bağdaşmayacak her türlü işlem veya eylemden dolayı vekil sorumluluğuna gidilebilecektir. Vekil eden taşınmaz satışı bakımından dilediği kişiye, dilediği bedelle satış yapabilme yetkisi vermiş olsa dahi makul ölçülerinde dışında ve dürüstlük kuralını ihlal edecek derecede işlem yapması sonucunda da vekil aynı şekilde sorumlu olacaktır. Eğer satış işleminin yapıldığı üçüncü kişi bunu biliyorsa veya bilmesi bekleniyorsa dava üçüncü kişi aleyhine açılacaktır. Ancak iyiniyetli bir üçüncü kişinin varlığı söz konusu ise vekilin niyetini bilmiyor ve bilmesi beklenmiyorsa vekil ile yaptığı sözleşme geçerli olacaktır. Burada vekil vekaletini kötüye kullanmış olsa dahi iyiniyetli üçüncü kişinin kazandığı hakları etkilenmeyecek, vekil ile vekalet veren arasında iç sorun olarak kalacaktır.

Muris Muvazaası

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, mirastan mal kaçırma söz konusudur. Mirasçıların sahip olduğu miras haklarının ortadan kaldırılmasına yönelik bir işlem söz konusudur. Miras bırakan tarafından bu nedene dayanılarak hileli işlem yapılıyordur. Burada tapu iptali ve tescil davası ancak tenkis davasıyla beraber ya da tenkis davası açıldıktan sonra açılabilecektir. Çünkü miras bırakan mal kaçırsa dahi mirasçıların miras haklarına zarar gelmemesi söz konusu ise muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılamayacaktır.

Sahte Vekaletname

Sahte vekaletname ile tapu iptali ve tescil davasında, hukuken geçersiz bir vekaletnamenin varlığı söz konusudur. Kayıtlı olan malik sahte bir vekaletnameye dayanılarak yapılan devir işlemine karşı her zaman dava açabilecektir. Sahte vekaletnameyle devralan kişi, söz konusu olan taşınmazı başka bir üçüncü kişiye devretmişse burada taşınmazı iktisabı korunacaktır.

Kazandırıcı Zaman Aşımı ve Zilyetlik

Kazandırıcı zaman aşımı ve zilyetlik sebebiyle tapu iptali ve tescil davasında, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazın davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle malikmiş gibi zilyetliğinde bulunduran kişi bu taşınmaza ait mülkiyet hakkını tapu kütüğüne kendi adına tescil ettirebilecektir. Tapuda kayıtlı taşınmazın varlığı söz konusuysa kural olarak bu mümkün olmayacaktır. Ancak tapu kaydına bakıldığında taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılmıyorsa veya kişi hakkında 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmişse taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla kazanılması mümkün olacaktır.

Aile Konutu Şerhi

Aile konutu şerhi sebebiyle tapu iptali ve tescil davasında, evlilik birliği devam ederken eşlerden birisinin açık rızasını alınmadan tapu kütüğüne aile konutu olarak şerh edilmiş taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi veya üçüncü kişiler lehine olacak şekilde sınırlı ayni hak tahsis edilebilmesi mümkün değildir. Eğer tapu kütüğünde aile konutu şerhi konulmamışsa burada devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olması durumunda hakkının korunması söz konusu olacaktır. Çünkü üçüncü kişinin söz konusu taşınmazın aile konutu olup olmadığını bilmesi beklenemeyecektir. Dolayısıyla tapuya güven ilkesi gereğince de hakkının korunması durumuyla karşılaşılacaktır.